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垫资的简介

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垫资的简介

发布日期:2018-08-18 作者:石家庄贷款 点击:

“垫资”,就是在购房过程中,下家首付不足时,由所谓的“款服务公司”或者担保公司拿出资金,帮下家补足首付款以帮助完成购房的行为。当然,借款人要收取2%至5%的“垫款”手续费,说得通俗一点,这种“垫资”行为类似民间高利贷。

过去,由于大多数银行都开设了“转按揭”业务,如果买房人和卖房人在同一家银行贷款,可以很轻松地完成贷款转移。即使不在同一家银行贷款,由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移,上下家的交易也显得流畅。“资”的主要发挥空间在一些投机客身上,他们想缩短房产交易时间以及贷款发放的等待期,于是宁愿付出多一点的成实现资金快速流动。如今,随着一年内“转按揭”停止,一年外“转按揭”业务已名存实亡,这种“垫资”业务便趁虚而入,开始成为房地产交易中的常用手段。

举个很简单的例子。如果一套价值200万元的房子还有100万元的贷款未还,而下家的首付款只有80万元,那么上家有20万元的贷款空缺无法还清。上家要有20万元的现金也就罢了,如果没有,这次交易很有可能无法完成,因为只有贷款付清,并办理房地产抵押权注销登记后,才能与下家共同申请转移登记,办理小产证。于是这20万元成为“垫资”的业务来源。

“房地产之窗”的一位贷款服务人士向记者介绍了所谓“垫资”业务的流程,该流程是由贷款服务公司和中介合作来完成的。首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同,主要内容是整个房产交易过程由中介来全权办理,包括交易、还款、放款等,并进行公证; 与此同时,卖房人向原贷款银行提出提前还款申请; 此后,中介和卖房人一起,到银行办理提前还款,中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷,还清银行贷款后,即可取消所抵押产的抵押权证; 中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款,银行所发放的贷款则直接进入中介账户,中介在扣除自己所垫付的费用以后,再将剩余的资金还给卖房人。至此,中介所提供“垫资”服务结束,买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。

他还透露, 4月6日以后,改变的不仅仅是“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办,房地部门还规定,在办理注销登记之后,还有一个不得进行挂牌交易的沉默期,时间大约为28天。28天以后,上、下家才可以进行交易,银行凭房地产交易中心的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款,这一过程又要20个工作日,大概又是28天。两个28天就是整个“垫资”服务的全部时间。

“垫资”费用高达5%以上

高额的服务费是“垫资”的最显著特征。根据记者了解的信息,在限制一年房“转按揭”前,这一业务的服务费大约按垫资额的2%收取,因为当时周期相对较短,大约一个月,贷款服务公司的利润大概是月息2%,这个费用也在买家所能承受范围之内。随着一年内“转按揭”业务的停止,该服务费已经在“水涨船高”,4月6日以后,由于房地产交易完成的时间延长到了两月,“垫资”的费用开始上涨到4%,有的公司已经提高到5%以上。按前面的例子,如果“垫资”20万元,那么需要付出的费用就达到8000元,大大增加了卖房人的成本。

由于“垫资”是帮助上家来还清贷款的,于是这笔费用也就成为房人的额外负担。当然有的交易可以双方说定由买方承担,根据中介的说法,由此产生的纠纷并不少见。

除了4%的“垫资”服务费,在这个过程中,交易双方还要额外付出的是各400元的手续费、250的公证费,来委托中介完成交易全过程

垫资风险

无论是行还是法律界,有关专业人士都提醒房产交易双方在使用这种“垫资”工具时须万分慎重。由于缺少了担保公司和银行的介入,这一交易过程风险重重。

过去的“转按揭”,主要是债务人的变更,即在个人住房贷款还款期内,因借款人转让已抵押给银行的抵押房产,贷款银行向购买该抵押房产的购房人(下家)发放贷款,同时,原借款人通过售房款归还贷款。这一切过程都由银行操作,买卖双方的风险都比较小。

如今,对于卖房人来说,收回房款增加了很多风险指数。由于银行放款要先放到贷款服务公司的账户,而如今的贷款服务公司又是鱼龙混杂,不规范也不合法,如果碰上恶意诈骗的贷款服务公司,卖房人只有自认倒霉。

对于买房人来说,风险则更为突出。首付款付出去之后,这笔资金如何监管成为问题关键,过去有这种案例,就是卖家在收到首付款之后,突然说房子不卖了,从而引起复杂的财务纠纷。

“垫资中介”极力转移风险

对于贷款服务公司这谓的“垫资中介而言,也不是一笔包赚不赔的买卖。这一不被监管部门允许的业务仍然有很大风险。

据悉,在有关规定中,不允许公司法人单位“垫资”给自然,因此这类业务都是由贷款服务公司的个人出面。在过去,种“垫资”的风险几乎没有,由于有沉默期限制,“垫资”公司的资金马上会由后来的贷款买房人补足。但的政策大大延长了“垫资”的时间,从而扩大了“垫资”的成本和系统风险。

值得注意的是,在“垫资”服务过程中,贷款服务公司通过各种措施来转移风险,以保证自己不受损失。一是通过公证来保证全套交易由中介操作; 二是在签订公证协议时,卖家需要将买房以及贷款所需的全部资料都交给中介保管,包括房产证、还款记录、身份证、口本、借款合同、买卖合同等,一直到小产证出来; 三是银行发放给下家的贷款必须先进到中介的账户,中介在扣除垫资款和服务费之后再付给家房款。

即便如此,有些风险仍旧是他们无法控制的,比如说,在“垫资”帮上家还清贷款之后,银行不批给下家贷款么办?“垫资”公司一般通过和银行打通关系,要求银行先作出审批之后,他们再放款,但在如此严厉的政策之下,银行是否和“垫资”公司合作还是个问题。

“过去我们就知道有过这样的例子,结果是打官司打到了法院,而法院查封房产需要原告支付保证金,害得“垫资”公司又多支付了笔钱,案子还拖了一年不能解决。”中泰担保公司总经理助理季国浩告诉记者,“但担保公司可以介入这个过程,例如可以为‘垫资’的自然人作担保,但由于风险很大,对于这个业务,我们也在考虑当中。”

上海市银行同业公会秘书长朱德林的说法更为这些“垫资”公司敲响了警钟。他说,房地局的政策虽然不能从根本上吓退那些为虎作伥的“垫资”公司,但是面临巨大的资金支出风险和相当长时间资冻结的风险,他们要好好计算一下了。

以上就是石家庄垫资为大家说的垫资的介绍。

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